租赁期限不得超20年，那这个是包括房还是也包括地？

eg：长租公寓，回本期可能超20年，那没回本就到了租期。怎么保障利益？租赁集体用地也存在这个问题，要盘活，租期不超20年，可能影响投资。214条只限于房屋，没有到土地，各地和司法实践中的观点可能不一样，有五年的，有20年的。

“优先续租权”？

一、租赁合同无效

（1）租赁合同不得超过20年

集体土地上建长租公寓；集体公寓。（回本基本要15年左右）

《合同法》214条：租赁期限为20年。（主要房地产，部分法院认为不超过土地性质的期限）

优先续租权怎么涉及；以租代卖

（2）《商品房屋租赁管理办法》第6条

（3）《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条

未取得建设工程规划许可证；未按规划涉及的

（4）城镇房屋租赁合同司法解释》第3条

临建的租期（a）直接无效（b）超过临建期限的无效。