1、立案和庭前准备

（1）适用不动产专属管辖

（2）租赁物的法律属性是否合法

（3）租赁物的使用现状（承租人是否占有）

（4）司法鉴定（装修物价值问题）

2、审理的重点

合同的效力：

无效的情形：

（1）违章和临时建筑

·出租未取得建设工程规划许可证的房屋

·出租未按照建设工程呢过规划许可的规定建设的房屋

·出租未经批准的临时建筑

·出租未按照批准内容建设的临时建筑

·一审法庭辩论终结前补正的除外

（2）违法转租

·经出租人同意的转租，转租期限超过承租期人盛旭的租赁期限的，超过部分无效

·未经出租人同意的转租，且出租人知道或者在应当知道之日起的6个月内提出异议的

（3）超过租赁合同期限

·租赁合同期限超过20年的超出部分无效

(4)特殊的租赁合同

·违反土地利用总体规划确定的土地用途

·高利贷，套路贷

合同义务履行情况

固定添附的处理

3、诉讼指导和释明

合同无效及后果处理

空置租赁物的及时交接

违约金的调整与举证责任分配

押金或保证金的处理

租赁合同效力

1、租赁合同无效的情形----违章和临时建筑、违法转租、超过租赁合同期限（超过20年，超出部分无效）、特殊的租赁合同（违反土地利用总体规划确定的土地用途、高利贷套路贷}。

常见问题：

当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人就划拨土地上房屋订立房屋租赁合同的效力？

当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人就经济适用房等政策性保障房订立租赁合同的效力如何认定？

租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力？

2、租赁合同无效的后果----《合同法》58条

承租人腾退租赁房屋、承租人按照合同约定的租金标准支付占有使用费、承租人应将租赁房屋恢复原状、装饰装修物由承租人拆除或协商折价、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3、装饰装修物的处理

A.出租人不同意装修---承租人自行承担损失

B.出租人同意装修

B1.形成附和---出租人是否同意利用（1.同意---折价归出租人所有；2.不同意---按过错分担现值损失）

B.不形成附和---出租人是否同意利用（1.同意---折价归出租人所有；2.不同意---承租人拆除）