一手房被查封，购房人解封（开发商出问题了）

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定28（普适性、除了房屋，还可以适用于车位、商铺等不动产）、29（保护居住权）

28（对抗普通债权）、29使用范围上有重叠

最高法2019民终1342号、2018最高法民再450号、2002年建设工程优先受偿权批复

29条可以对抗工程价款优先受偿权、抵押权等优先权（保护优先权）

一手房被查封后，开发商出问题，购房人如何解封？

1.适用哪个法条？

《执行异议和复议规定》第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

29条（能够排除优先权，因为其中有“居住”，有保护人权的性质）金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

29条包含于28条，29条保护消费者，28条有更广泛的适用前提。29条有一手房的限制；29条要求“用于居住的商品房”；28条要求的是不动产即可。

对于商铺、车位、土地等不动产，原则上不能适用第29条，28条则均可以适用。

29条比28条有优先权。

非唯一住房，可否排除执行？

虽然对于《执行异议和复议规定》第29条第2项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。

2.适用28条解封案例（2019）最高法民终1621号-商铺

2019最高法民终1342号-车位

3.购房者排除执行（解除查封）的原因是物权优先于债权还是保护居住权？   保护居住权

【2018最高法民再450号】

一审法院认为：虽然王某在法院查封涉案房屋前已与房地产企业订立了房屋买卖合同，并且已经支付全部价款，但经查明，其名下已有其他用于居住的房产，不符合29条，不符合法律规定的保护条件，不能排除法院对该房屋的查封执行，不予支持王某请求。

二审法院：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行人的财产不属于被执行人（登记在被执行人名下的财产不是他的），或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，那么人民法院应当停止对该财产的执行。证据匹配28条。根据合同法36条规定，应当认定本案商品房买卖合同关系成立，且合法有效。根据《建设工程优先受偿权批复》第2条“消费者交付购房的全部或大部分价款，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，消费者交付购房的全部或大部分价款，承包人就该商品。

再审法院：2002年实施的《建设工程优先受偿权批复》第2条“消费者交付购房的全部或大部分价款，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗工程价款优先受偿权的承包人的条件，但这个法条已经融入到了2015年实施的《执行异议和复议规定》第29条的条款当中，且29条又进一步细化了三个条件。28条仅可以对抗普通债权人。从法律逻辑上说，房屋买受人若要排除普通债权人的执行，既可以适用28条、也可以适用29条，但如果买受人想要排除建设工程优先受偿权或担保物权，则必须适用29条。

29条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。

王某这种多套房就是商业投资行为，而非必要的改善生存条件的行为。

2020最高法民申468号

2020京民终723号（买受人的配偶或未成年子女名下有房，也不属于29条规定的情形）

2020最高法民申307号

执行不是机械地适用法条、要结合当地省情

4. 29条可以排除优先权？

【2018最高法民申5136号】

签订商品房买卖合同之前，就有抵押权

驳回案外人的异议，法院不予支持申请人的解除权。

二审改判，认定买受人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

再审：认定买受人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

29条是27条的但书情形之一。

最高院认为：《执行异议和复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。因此29条属于27条但书部分的情况之一。因此 购房人可以排除执行，解除查封。（排除了担保权）

29条主要是排除建设工程优先受偿权，因为有司法批复做支持。