配合办理房屋转移登记手续、支付等，应当写明履行期限，在某日前履行。（关系到强制执行的问题）

 案例九接受遗赠的意思表示应该从什么时间点起算？

可参考遗嘱范本：

对方律师的答辩意见参考：

1、涉案遗嘱不符合法定的遗嘱形式要件

2、设立年龄时年龄较大

3、非立遗嘱人真实意思表示

4、该遗嘱属于遗赠

案例七：姥姥去世后，姥爷把房子“卖”给了外孙女，一波三折的继承案件该如何破局？

律师思路：房子登记在孙女儿名下，直接以继承纠纷为由要求继承分割是否可行？

直接打继承不行，法院要求当事人撤诉；要求确认二人签订的《房屋买卖协议书》无效，法院说没有恶意串通的证据，虽然为无权处理，但不能支持无效；后来又急于物权保护，主张确认该房屋享有相关份额以要求过户登记。 

要分析这个《房屋买卖协议书》是否有效，单纯的无权处理无法推翻合同的有效性，还要看是否指粗合理对价等。

律师实战：

1】诉讼请求是什么

2、法律依据是什么

3、事实是什么？

4、证据是什么？

5、同类案件，法官询问的重点是什么？

6、对方律师对抗的理由是什么？

律师是走一步看百步的工作

转继承和代位继承

案例十：离婚协议中约定登机再一方名下的房产归另一方所有，离婚后未及时变更所有权人，房屋被抵押如何处理？

作为权利方一定要及时形行使权利。

一般来说，这种情况下是可以做转抵押的，但是抵押权人的利益也能得到保护，按照民法第406条抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

注意区分是否有恶意

案例十一 离婚协议约定房屋赠与子女，子女是否具有原告资格

同案不同判，判决理由如下。

认为不具有原告资格的：离婚协议的相对方并非第三人，所以是不适格的原告主体，即便离婚协议有效，但第三人也不能提起诉讼。

认为是适格的原告主体：离婚协议是一个整体，第三人作为案涉房屋的产权人有权直接提起诉讼。

案例十二：离婚协议约定归一方所有的房屋能否排除强制执行？

考虑：不动产登记与离婚协议书约定如果不一致，强制执行时要考虑哪些问题？

离婚协议排除强制执行所需的要件？

是否能排出强制执行，要从几个点去分析：

1、是否是为了逃避债务：从债务产生的时间与签订离婚协议的时间进行对比

2、案涉债权是否属于普通债权，会不会对当事人居住生存造成影响

3、为何没有及时行使过户的权利，是否有合理的理由，是否能排除系自身原因而未进行过户

4、延伸点：离婚协议的房屋这么分割是否有原因，如果是有利于提出异议这一方的，可以说明。比如该案中：系因男方在婚姻中存在过错而离婚，女方拥有该房屋合法、合情、合理

第四部分 与继承相关的房产纠纷

案例一 两人共同继承的房子，如一方起诉要求分割，但无力补偿对方房款，法院会如何处理？

诉讼请求要求法院拍卖的诉讼请求于法无据，法院不是委托拍卖的主体。

对涉案房屋不与分割的情况是如果分割会导致相关人没有地方居住。不具备实际分割条件。

延伸：当事人一方为外国人的，可以认定为涉外民事法律关系。不动产物权，适用不动产所在地法律。

共有人可以约定分割，没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

案例二、在债务人被确定为被执行人的情况下，债务人放弃房产份额继承，债权人请求撤销能够撤销能够成功吗？债务人是否构成拒执罪？

a明知其对b的到期债务未清偿而放弃继承权，且b对a的清偿债务系其应当履行的法律义务，a放弃该继承权的行为势必会导致其不能履行对b的法定义务，故该放弃继承权的行为无效。

案例三《民法典继承编司法解释》第32条所说的法定义务是否包括生效判决、仲裁确定的给付义务？

继承人因放弃继承权，致使其不能履行法定一粟的，放弃继承权的行为无效。那么，哪些属于法定义务呢？

案例四：婚期期间放弃继承是否有效？

放弃继承意思表示应当以何种形式做出？

婚姻期间放弃继承，是否需要配偶同意？

被继承人死亡之前，继承人明确表示放弃继承权是否有效？

立遗嘱的注意事项

案例五：房产继承案件中，如何解除给付担忧？

可以加上加速到期的条款。如果被告为及时，足额履行以上给付义务，则被告则应以剩余款项为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期之日起至实际给付之日止，向原告支付违约金。

在实务中，有没有通过向公证处提存的方式，来解决继承人之间给付的不信任问题--可以的，联名账户

妻子能否代表无民事行为能力人放弃继承权？如果是8岁以上的限民呢？

案例六：遗嘱中，明确归女方所有的份额，男方在离婚中主张分割，法院会如何判决？

房产准备给女儿个人，遗嘱应该如何措辞？

“现我自愿立遗嘱，在我去世后，上述房产中属于我的份额我指定留给我的女儿继承（不包括其配偶），立本遗嘱时我是完全民事行为能力人，遗嘱内容都为我的真实意思表示。）

离婚协议书中约定“除上述财产外，无其他财产分割”条款，实际上有未处理的房产（或者一方认为遗漏的），法院会怎么判？怎么避免？

核心点：在离婚时是否知晓该财产的存在、一方是否存在转移、隐藏夫妻共同财产的行为？以查明当事人是否有对该财产处分、分割的表示。（会出现同案不同判）

如果确实属于离婚时尚未分割的夫妻共同财产，那么法院会支持

如果明知该夫妻共同财产的存在却仍然在离婚协议中约定无共同财产，且离婚协议签订时不存在欺诈、胁迫等情形，原则上视为对该部分财产的放弃，不会支持再；

也有法院会认为会说明这是离婚时尚未分割的财产，一方起诉请求的会予以支持。

案例六 生效的离婚协议中，赠与子女的房产，在办理所有权登记前可否撤销？

如果该房产的赠与是建立在离婚为条件的基础上，离婚实现了却反悔赠与房产，有违诚信，有违离婚协议的“整体性”。

、

案例七：离婚后子女抚养权发生纠纷，是否可以主张变更离婚协议中的房产分割约定？--法院会具体看，不一定。

1、客观情况发生重大变化，是否是不履行离婚协议的阻却理由

2、附条件的民事法律行为应该如何认定

案例八 假离婚，一方要求重新分割房产，能否得到支持？

考虑：

1、如果不认可假离婚，所以不支持分割诉求

2、提供的证据能够证明确实系假离婚的，诉求予以支持

（重要上诉状示范）

5.30

离婚后房产分割

1、离婚协议中约定房子归一方所有，另一方离婚后不想履行的，如何处理？--判断双方是真实的意思表示，一般不可以不能履行

2、考虑：离婚协议中的哪些条款会被认定为无效

离婚协议如果不是双方的真实意思表示，被判无效，但不是说离婚无效，因为离婚涉及身份关系，领证及算离婚，所以离婚协议中关于财产的约定份额无效。 

假离婚通常包括哪些情形？

3、 基于对非婚生子的错误认识而处理的房产，财产的分割，可以要求撤销，重新分配吗？--可以

4、离婚协议中未对共有房产（拆迁安置房）进行分割，在办理完离婚手续，一方要求对房产进行分割，如何处理---主张的一方需要举证证明该房屋为夫妻关系存续期间的共同财产且离婚尚未分割。

场景：离婚前拆迁，但离婚后才出房子

离婚后分割夫妻共同财产有哪些前提条件？--主张的一方需要举证证明该房屋为夫妻关系存续期间的共同财产且离婚尚未分割。

离婚后分割夫妻共同财产的诉讼时效如何规定？--请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效期间为三年，从当事人发现之日起计算。

5.23

涉及父母名义房改房离婚分割，法律如何规定？

依据《婚姻法司法解释(三)》第12条规定:"婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权(备注:民法典取消·产权")登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

5.23

婚后买房，登记在未成年子女名下，父母离婚时房产分不分？ 

要看父母的真实意思表示是否有赠与的合意。

房产出资是谁出的？

登记在未成年子女名下，并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女。

5.23

婚内购买了房子，房本上登记丈夫1%。妻子99%，离婚时丈夫要求平均分割，妻子要求按份分割。在实践中有争议。

一审二审都支持了丈夫的主张，抗诉后支持了妻子的主张.

5.30

男方婚前房产在婚后出后，并在出售款内购买新的房屋且登记在自己名下的，离婚时房产如何分割？

房产-出售款-购买新房，仅仅是物质-货币-物质形态上的转化？---是的，以房换房的行为，仍然是个人财产，不应认定为夫妻共同财产。

新房的增值，是否属于投资收益，女方有无权利要求分割？

男方婚前有数套房和只有一套房的分割方案是否一样？

婚前房子，婚后共同还贷，如果离婚了，一般判决房子给不动产登记一方，没还完的贷款是不动产登记一方的个人债务。也有可能把房屋判给婚前购房者的配偶所有。

如果法院考虑将来由女方带孩子，将婚姻关系存续期间还贷的金额及其对应增值部分大部分或者全部都判给女方，判法也没有问题哈。

股权收益是否属于夫妻共同财产？

要看有没有凝聚另一方的劳动，管理经营。

赠与人的撤销权除斥期间1年。

撤销赠与房产的情形：

5.23

约定财产制具有优先于法定财产制适用的效力，不同于普通的经济合同。夫妻约定也不同于赠与，如果确定是夫妻财产约定，也不适用撤销赠与。

夫妻约定财产制与夫妻间无偿赠与的区别

5.23

男方为了躲避债务，离婚协议中将房产和贵重财产约定给女方，债权人能否撤销？

证明：

1、债权人和债务人之间有债权债务关系

2、债务人实施了处分财产的积极行为或者放弃债权、放弃债权担保的消极行为

3、债务人的行为须有害于债权

4、无偿处分行为不必具备主观恶意这一要件

如果满足这四个条件就可以主张行使撤销权。

调解协议如果约定了执行义务的话一定要标注好期限。要约定违约责任，

1、不执行就定违约责任日万分之五。

2、不执行其中一项，剩余其他项就加速到期。

3、 对于没有取得房产证的房屋，可以直接约定归一方所有

5.23

为了复婚，二人达成约定，将丈夫名下的房产过户给女方，并约定为女方单独所有，但是女方却不同意复婚了，可以撤销该房屋赠与合同吗？

没有超过撤销权行使期限，原则上应当返还。

 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所收到的损失。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

5.10

房屋买受人是否为善意第三人如何认定？

主观善意

合理对价

房屋已经交付给买受人

5.10

婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方同意出售其共有房屋，另一方可以主张分割该房屋的出售款。 

5.15

一方有隐匿转移房产的行为，另一方可否要求婚内分割？（经常发生在再婚家庭里）

5.15 婚内隐瞒配偶购房，另一方有无权利要求分割。

一方父母婚后给子女买了一房屋，没有告知配偶，要看出资款到底是谁出资？如果是子女出资，那么依然属于夫妻共同财产，没有告知配偶属于隐匿财产的行为，但是没有恶意转移，所以对于另一方来说可以主张多分，但法院一般不会判太多，可以主张70%，法院会判60%左右。

5.9 

婚后双方父母出资为子女购房，登记在一方子女名下，离婚时是否按照出资比例分割？

婚前买的房子，婚后取得的租金算不算夫妻共同财产？

如果没有特殊约定一般是算作夫妻共同财产的。

富婆们注意了，如果想避免租金成为夫妻共同财产的，你可以讲房屋委托给你父母或者专业管理机构，在婚前设立一个账户，租金都进入到这个账户里，避免跟你的财产混同，而且哦，不要让你的老公参与到这个租房的管理中。比如，哪里需要维修啦，不要说老公你去弄一下这种，如果这样不就太好算作你个人财产了。

5.10

 婚后双方父母出资为子女购房，登记在一方子女名下，离婚时是否按照出资比例进行分割？

现在的价值观不赞同这个观点，所以删除了双方父母出资情况下按份共有的规定。因为要考虑伦理关系，父母为孩子购房寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，不宜认定为按份共有。

5.10

夫妻在分居期间，一方父母多笔出资还月供，没有特别约定，是对双方的赠与还是对子女个人的赠与？

1、首先看钱款数额是否能对上，2、其次，这个婚后，在分居的时候替子女还贷的行为，考虑父母支付欠款的动机，不宜全部认定为对双方的赠与，也不宜全部认定为对个人的赠与，中和一下，偏向认为是对个人的赠与，折价给对方一些。

5.10 子女名下的房屋由父母出资、管理、使用，父母是否能排出强制执行？

1、父母是否系实际出资人

2、父母是否享有足以排出强制执行的民事权益的问题，是否享有所有权

一审：不符合物权公示原则且不利于维护第三方对于物权公示原则的信赖，所以认定为孩子的

二审：父母与孩子之间没有代持协议，且因为父母孩子之间亲密的亲属关系，不能完全排除家庭成员之间代为经营、管理不动产的可能行，所以依然认定为孩子的。

5.10

完美的父子之间的借名买房协议，为何未能打赢借名买房官司？

综合案件考量，原被告的主张是否站得住脚。

借名买房是否需要配偶知情

借名的合理性

房屋的出资（全款；首付款+银行贷款）

房屋的占有使用

购房票据及产权证书的原件持有 

借名协议的签订时间

5.9

父母为子女购房出资，在出资未被认定为借款的情况下，是否考虑父母的居住权问题？

要考虑：针对 803 号房屋，双方均认可购房首付款、税费等赛用均
系董嗰父母支付，上述出资未被认定为董心父母向双方的借款。应系董圆父母对于双方的共同赠与。应当明确的是，房屋价值
巨大，父母倾其一生积蓄出资为子女购房，通常与子女共同生活在所购买的房屋内并照顾孙辈，年老时由子女照顾自己，父母虽未登记为房屋的所有权人，但对房屋仍有居住的利益，考
从公平角度衡量，803号房屋可归董心所有，还要考虑其父母的居住权益。

法院是否会认可后补借条？

这个在实践中又争议，不是说一定认可或者不认可，要综合整体案情进行评判。有的时候考虑角度不一样，法官判案思路也不一样。

比如一审判决：从公序良俗的角度不宜讲父母出资一般认定为理所当然的赠与。虽然父母在购房时给予资助是普遍现象，但这不是父母应尽的法律义务，也非法律所倡导的价值取向。应当视为以帮助为目的的临时性资金出借，目的在于帮助子女度过困窘期，子女负有偿还义务。

二审判决：从逻辑推理和日常生活经验法则认定法律关系。

首先看一下原告的述称是否具有合理性。

分析案件的事实是否符合常理。

 第三，本案存在一方为多分的夫妻共同财产的合理性怀疑 

 女方婚前向父母借款购买的房屋，车位，离婚诉讼期间补写的借条，没有男方签字是否可行？

女方婚前购买的房产，离婚时被分割，婚前的债务是否属于夫妻共同债务？

一审观点：

属于女方个人债务，女方母亲与男方并未达成借贷合意，所以女方与其母亲的借款意思表示之效力不应及与男方。

 二审观点：

属于夫妻共同债务。用于夫妻共同生活所用。 债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。

所以本案中，从借款的给付时间看，发生于结婚登记之前，但是此期间购买了婚后共同居住的住房一套，该住房已被人民法院作出生效民事判决认定为二人的夫妻共同财产，在此情况下，该笔借款用于家庭共同生活，属于夫妻共同债务。

5.6

同居期间以一方名义购买，但双方均有出资，房产是否属于共同财产？

首先双方形成同居关系，购买房屋系以结婚为目的的购房，且双方均有出资，该房就属于共同财产。一审法院要综合考虑购买房屋时的价格，房屋评估市场现值，出资数额，贷款偿还情况等，还要依据保护妇女权益的原则综合考量。

5.6

婚前一方出资购买，但登记在另一方名下，是否视为共同财产？

可能被认定为附双方结婚为条件的赠与行为。

登记在对方名下，且双方已经登记结婚，是否视为附条件的赠与行为？

共同生活近三年，且涉案房屋不动产所有权证权利人已经登记为被赠与人，应当视为赠与条件已经成就，赠与行为已经成立。

房产登记簿上记载双方二人的名字的目的是为了增进夫妻感情，加强彼此信任，巩固鼓起关系。

5.6

婚前一方出资购买，但登记在双方名下，房产如何处理？

法院判决由出资方取得该房屋的所有权，给付对方相应补偿。

5.6

夫妻双方对共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时怎么办？

1、双方都要房子的话，那两个人可以商量竞价取得，都同意的话，法院应当准许，这里的竞价可以是给双方对这个房子进行竞价，也可以是就给对方的折价款进行竞价，比如男方给女方补偿100，女方愿意补偿给120这种的，竞价取得。

2、如果有一方主张所有权，那么这一方就向法院提出申请，法院找评估机构对房屋进行评估，取得房屋所有全的一方应当给予另一方相应的补偿，一般评估会低于市场价10-20%

3、如果双方都不想要房子，那么当事人就可以申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

5.6

双方签订了离婚协议，如果没有离婚成，那么协议视为没有生效。

民法典婚姻家庭编司法解释一第69条

5.6

恋爱时将房屋50%的产权登记在女方名下，分手后能不能要的回？

本质上是行使撤销权，要看撤销权的行使期限，看赠与行为有没有成立，如果成立，那不能要回，没成立可以要回。如果将房屋产权给一半给女方是为了缔结婚约，比如是彩礼啊等等的，那么可以要求返还，但要看是否能主张是为了缔结婚约。

婚前 男方付清全部房款，结婚后才取得的房产证，算夫妻共同财产吗？

婚前购房，婚后取得房产证且登记在自己子女名下，父母出资部分如何认定？

该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 

婚后父母出资的部分，如果房产证登记在自己子女名下，是对子女的赠与还是对双方的赠与？ 

视为对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

不能简单的以取得房产证的时间是否在婚姻存续期间内来判断，应综房屋的性质，权利登记状况，评估价值，房屋资金的来源，从照顾女方权益的原则出发，综合做出判断。

遗产分配份额

对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。

对被继承人尽了主要扶养义务或者被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。

有扶养能力和扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。 

当事人即婚后，父母为双方购置房屋出资的，包括几种情况，男方女方或者双方父母出资登记在双方名下，男方父母出资登记在女方名下，女方父母出资登记在男方名下的，都属于微双方出资购置房屋。

帝王条款：遗嘱或者赠与合同确定只归一方的财产属于个人财产

离婚损害赔偿的4种情况，其他重大过错：

男方犯强奸罪入狱，算不算重大过错？

法院可以算做重大过错，如果是代理男方的律师也可以争取不算做重大过错。

重婚，同居，暴力，虐待

婚前男女双方均出资，但婚后登记在一方名下，离婚时算夫妻共同财产吗？

婚前男女双方均出资，但婚后登记在一方名下，离婚时是否按照出资比例分割？

不一定按照出资比例，法院会综合算一个比例。 

婚后共同还贷部分及对应增值是否算夫妻共同财产？

在离婚分割财产时是否要考虑男方过错？

会的

1. 代理离婚案件，应签署离婚风险告知书（6个月再提离婚仍有不被判离的风险）。
2. 民法典第1087条【离婚时夫妻共同财产的处理】首先，双方协议处理；协议不成，由法院根据财产的具体情况，按照顾子女，女方和无过错方权益的原则判决。
3. 民法典第1092条【一方侵害夫妻共同财产的法律后果】，夫妻一方隐藏，转移，变卖，毁损，挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务，企图侵占另一方财产的，在离婚分割，夫妻共同财产时，对该方可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为，可以向法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。